任意売却のご相談<流れ〜諸費用まで>東京都の不動産会社 株式会社クローバー

任意売却について

任意売却について

1.任意売却について

任意売却とは、住宅ローンなどの抵当権が実行されて返済が困窮し、抵当権者(金融機関等)に 差押え等の抵当権を
実行されているお客様が現状を把握し、今後の無理のない返済計画を債権者に 提示し、再出発する行為であり、
交渉がスムーズに行う事ができれば、破産を免れる事が可能です。
競売開始となった場合でも、間に合う可能性もございますので、まずはご相談いただき、迅速に対応し 協議する事で任意売却として債権者(抵当権者)の合意を得る事も可能なケースがございます。
任意売却は、あくまで債権者の合意が必要不可欠であり成立するものであり、全てのケースが成立する わけではありませんので、予めご確認ください。

2.債務の確認

任意売却を行うと決めた場合は、まず、当面の生活費があるか、引越先の選定などの為に、滞納を始めます。
引き落とし口座に全て預金している場合は、他行に資金を移行します。
これを『延滞の開始』と言います。
延滞の開始をする際は、給与振込口座としている場合は、 勤務先に他行への振込口座変更手続きを行う必要があります。金融機関より発行されている返済計画表を参照し、滞納金を含む、残債務の確認をします。
登記薄謄本を参照し権利関係を確認させていただきます。
市区町村等の差押えがされていないか、 任意売却に応じない金融機関があるかどうかを確認します。

3.物件の調査

所有している不動産の査定を行い、市場価格と勘定し物件が残債を完済できるだけの価格で売却できる可能性があるかを判断します。 全額返済可能な場合は債権者との交渉は不要ですので、お客様のご要望を伺い、直ちに売却活動を始めることが望ましいです。
全額の返済が困難な場合は、債権者との事前交渉が必要な為、この時点での販売活動はできません。
同時に、売却後の残債務について今後の収入状況を考慮し、返済計画をたてる必要があります。
住宅ローン等の場合は保証会社に代位弁済を依頼することがありますが、不調に終わるケースが多いのが現状であり、仮に代位弁財がされた場合でも一時の時間稼ぎにしかならない為、任意売却の準備期間としてお考えください。
代位弁済が行われた場合は、殆どの債権者が任意売却には応じてくれますが、
売却価格の設定につき 下記の問題が生じるケースがございます。

A.任意売却に応じる条件として物件査定書の提出を求められ、売却金額は債権者が決定するケース
B.所有者が売却価格を決定し、不動産の購入希望者と金額(買付)がでた段階で任意売却に応じるかどうかを
 判断されるケース


上記Aの場合は、一見応じてくれそうなイメージがあると思いますが、債権額との金額の乖離が近い場合には、
任意売却に応じてくれるケースが多いです。

4.諸費用の確認

販売活動を開始する前に必ず行うのが諸費用の確認です。
売却活動をした後に、想定より費用がかかってしまうと、債権者に減額を申し込んだとしても不可能です。
下記、各関係者への配分案を取り決めます。

A.売却仲介手数料
B.司法書士に支払う抵当権抹消費用
C.弁護士等の専門家に依頼した場合の報酬費用
D.抵当権抹消応諾費用
E.引越し費用
F.売買条件により、リフォーム費用

5.売却活動

配分案を取り決め、債権者から大筋の合意がとれた段階で売却活動に入ります。
ここで重要なのは、債権者も全額返済が目的ですから、売却活動する業者が重要です。
殆どの仲介会社は、この時点で専属専任媒介を希望しますが、その業者自体が販売活動に強い業者、会社のホームページが充実していて、かつ、宣伝活動媒体が充実しているかが判断材料になります。
不動産業者は、専属専任媒介契約、専任媒介契約を締結した際は、不動産流通機構(レインズ)への登録が義務付けられております。
レインズに掲載した段階で、不特定多数の業者に公開されますので、物件にも各業者に紹介された不特定多数の一般のエンドユーザーが見学にきます。 早期に想定より高く売却できれば良いのですが、売却できなかった場合は、近隣にも知られてしまうリスクがあります。
当社では不動産流通機構に公開義務のない一般媒介契約(明示型)の締結を推奨しており、同業者も物件の種別により客付け能力の高い業者のみに水面下にて紹介し、当社の顧客様への個別での提案を行っており、効率良く、かつ、プライバシーに配慮した販売活動が実現できます。

6.売却条件の確認

購入者が決定した段階で『買付証明書』の書面にて購入申込みをしていただきます。
決済予定日(引渡し日)を決定しなければなりません。
遅延利息や損害金が発生する場合はその金額を確定しなければならない為です。
売主および買主がローンを利用する場合はその期間を想定した上で、日取りを勘定します。
この時点で、債権者と事前に大筋の合意内容と照合して、契約の準備をします。

7.売買契約

全ての債権者から大筋合意が取れた段階で、改めて正式な決済日(引渡し日)を取り決め売買契約を締結します。
決済時点の配分表を作成し、売買契約書の写しとともに全債権者に送付して最終決定を待ちます。
通常は、債権者の合意がある場合でも、『債権者から抵当権抹消の合意が得られなかった場合は、白紙解除とする』という旨の特約を入れて契約します。
不動産の慣行では特約に盛り込みます契約が終了し、正式な債権者からの了承が得られ、司法書士が抹消書類が渡された段階で、ほぼ、ご安心いただけると思います。

8.決済(引渡し)

決済(引渡し)は、殆どの場合、買主に指定する金融機関で行います。 清算書を作成し、金種(資金の内訳)により分配します。
おおきな金額の場合は振込伝票と領収証の授受により清算をします。債権者は、債権者の口座への着金確認をしますので、若干時間を要します。 決済後に債権者より残債の返済計画について尋ねられる場合がございますので、無理なく返済できるプランが提示できる様、心構えが必要となります。

以下余白。




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